长沙取消限购了吗?是房企拿地的理想城市
2022-04-22 15:03:05 来源:财经白话
01
标题说的是长沙。
关于长沙楼市,有两个最新消息:
第一,2022年长沙首轮集中供地,创下0流拍佳绩。
第二,长沙有关部门回应市民提问,不会取消限购措施。
这两条看似不相关的信息,其实共同佐证了一点,长沙楼市底气十足。而底气十足的根源,是长沙楼市几乎没有泡沫。
4月12日,长沙今年首轮集中供地完美收官,战报数据是:
推出的22宗地块全部成交(或熔断),总面积约1788.48亩,其中滨江、洋湖2宗熔断,共3宗溢价,19宗底价成交,成交总金额为173.9亿元,溢价率2.6%。
目前,已经有多个城市完成了首轮土拍,如北京、青岛、合肥、福州、重庆、武汉、成都等。
但能实现零流拍逆转,只有两个,一个是长沙,另一个是重庆。
北京流拍了1宗,青岛流拍1宗,福州3宗撤牌3宗流拍,武汉流拍1宗,成都6宗流拍。
要知道,整个2021年长沙完成的三轮集中供地,都有流拍。2021年首轮流拍率为8%;第二轮在全国中心城市大面积流拍影响下,长沙流拍率高达66%;第三轮流拍率为12%。
从流拍66%,到零流拍,长沙完成了华丽逆袭。
此外,溢价率也有所回升。去年第二轮集中供地时,长沙的土地溢价率为0,第三轮为1%,而2022年首轮溢价率为3%。
流拍率归零,溢价率略有上浮,这意味着长沙的土地市场纵向对比,似乎已经回归正常。
横向对比其他城市,长沙的土拍情况也是非常不错的一个。
02
长沙何以有此成就?成为极少数能实现土地市场零流拍的城市?
原因是多方面的:
第一,土地出让政策调整。
此前限房价政策是直接划定地块可售商品住宅的毛坯售价,而本次土拍中6宗含宅地块显示为“根据开发品质等因素进行价格监制”,销售价格将与项目品质挂钩,变相对限价进行放松。
其目的是给拿地的房企适当增加利润空间。这一操作,很多城市都在用。
第二,限价地块的地价比非常低。
所谓地价比就是地价与规定的预售价之比,这个比值越小意味着拿地房企的利润空间越大。
从长沙仍旧限定房价的13宗地块来看,平均地价房价比为0.3,房价地价差都在6000元/平方米以上。
平均地价与房价比只有0.3。一般来说,房价组成成分中,地价占比都会在50%以上,而且城市级别越高,占比越大,二线城市普遍在50%左右,一线城市则达到了60%以上。
0.3的地房价比,意味着地价只占房价组成的30%,算上各种建设成本和税收,拿地房企的利润空间相当大。
第一条和第二条,都是为了给房企增利。利润是影响去年二次和三次土拍大面积流拍的重要原因之一。
时下,房企本身资金并不宽裕,很多房企还陷入在债务危机中,房企整体拿地战略都在收缩,如果还保持着去年的土拍规则,房企拿地积极性会继续低迷。
所以,自去年年末以来,中心城市纷纷调整土拍规则,或降低保证金下调参与竞拍的门槛,或放松地块新房限价,增加房企的利润空间。
第三,国资房企主力拿地。
和本轮大多数城市流拍率整体下降相同的原因是,国资房企成为拿地主力。此次成交的地块中,民营房企只拿了2宗,其余全部由国资房企(央企、国企、地方城投)包揽。
以上三个原因,只能是长沙零流拍的重要原因之一,而非根本原因。因为诸如放松限价、为房企增利、国资房企兜底,其他中心城市也是这个局面。
为何其他城市还在流拍,成都、武汉的流拍率仍在10%以上,福州流拍率更是达到了33%?
根本原因在于,长沙楼市没有泡沫,是房企拿地的理想城市。
目前长沙的均价仍只有1.12万元/平方米,这一房价在省会与首府城市中位列倒数,甚至比西部很多弱省会城市都要低。
作为GDP过万亿、人口过千万的“双万城市”,这一房价水平与其综合经济实力严重不匹配。
要么是其他城市泡沫太多,要么长沙房价被严重低估。
显然,从房价过万的绝对水平来看,并不低。原因,可能就是前者,也即其他城市的泡沫太大,房价虚高。相比于其他城市,长沙房价几乎没有泡沫。
佐证长沙几乎没有泡沫的另一个数据,是房价收入比,也即房价与人均可支配收入之比。
根据易居研究院披露的2020年数据显示,长沙房价收入比只有6.2,在50个典型城市中倒数第一。
6.2的意思是,长沙一个拿着平均收入的人,想在长沙买一套平均大小面积的房子,不吃不喝只需要6.2年。算上吃喝,估计十年就能搞定。
反观其他城市,深圳需要不吃不喝40年,三亚、上海、厦门都需要不吃不喝二三十年才能实现。算上其他开销,时间更久。
所以,在房价收入比角度上,长沙一直被视作最幸福的城市。
03
一个没有泡沫的城市,意味着房价稳定,楼市安全,而且随着经济继续向好发展,人口不断流入,房价会健康缓慢上涨。
这样的城市土地不吃香,什么城市吃香。这才是长沙土地能够实现零流拍逆转的根本原因。
也是长沙不会取消限购的根本原因。
近日,长沙市民在向市政府发出请求和建议:行业不景气,收入暴降,请求修改调整限购限售政策。
对此,长沙市政府给出了硬气回应:坚决“稳地价、稳房价、稳预期”……目前限购政策继续严格执行,精准落实。
试问,一个房价健康,且健康缓慢增长的城市,何必取消限购来救市。
更为关键的是:
第一,长沙房价稳定增长,根本不需要救市,也就无需取消限购。
在去年其他城市的楼市都叫苦不迭的背景下,尤其是三季度之后大多数城市房价开始调整的背景下,长沙逆势上涨慢涨一年。
这再次体现出了长沙房地产市场的健康。不为一时之刺激而奋起上涨,也不为一时之失落而下跌。
第二,长沙经济稳定向上,不依赖房地产,没必要放弃限购来救市。
在过去几年房价持续保持稳定的时间里,长沙的GDP和人均可支配收入,一路上窜,增长势头非常不错。
不依靠房价拉动,GDP和收入依然能快速增长,长沙夫复何求?何必取消限购来救市。
更何况,低房价已经构成了长沙强大的人口竞争力。过去十年,长沙常住人口增加了314.86万人,尽管比不过成都、西安,但总体增量依旧是一个非常靓丽的数据。
所以说,长沙有一万个理由不救市,却没有一个理由要救市。
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