降息潮下,存量房贷能降吗?
2023-02-03 10:46:15 来源:经济观察网
经济观察网 记者 丁文婷1月29日,距离人民银行、银保监会建立首套住房贷款利率动态调整机制不到一个月,郑州即打响了降低房贷利率的第一枪,当地多家银行把首套房贷款利率从4.1%降到了3.8%。此后几日,太原、天津、厦门、福州、长春、沈阳等地纷纷调整首套住房贷款利率下限,多地首套住房贷款利率已经降至4%以下,进入“3”字头阶段。
随着越来越多符合条件的城市下调首套房贷款利率,关于降低存量房贷利率的呼声也越来越强烈。许多在房贷利率高点上车的购房者,期盼着政策福利能延伸至存量房。
(资料图片仅供参考)
一位2021年在郑州购房的购房者告诉经济观察网,当时其贷款利率在6.125%,这意味着100万元的贷款每月月供为7222元,而按照当前郑州首套房贷款3.8%的利率,月供不到6000元,两者的利息总额相差超过30万元。
这样的情况并非少数,人民网领导留言板上,自2022年年初以来,来自全国各省市有关呼吁降低存量房贷款利率的留言超过70条,购房时间多在2019年-2021年期间,加点多超过100个基点,贷款年利率多在6%以上。
一名江苏购房者留言表示,其2021年10月在昆山购房后,与中国工商银行签订个人商品住房贷款合同。贷款120万元,30年期,利率为6.4%(LPR加点175个基点),三个月后,苏州市多家银行都将首套房贷利率下调至5%以下。
工商银行房地产团队回复其称,商业银行个人住房贷款利率执行市场化利率,受国家对房地产市场调控,央行、银监等部门出台的政策影响而上下波动。2021年下半年楼市火爆,同时个人住房贷款规模受限国家宏观政策调控,导致利率上涨;今年以来,受居民购房意愿下降、国家政策调控等因素影响,房地产市场整体需求回落,个人住房贷款利率随之下降。“6.4%的房贷利率为银行在客户需求时点,根据当时市场实际情况结合首套刚需房利率政策制定。亦受苏州银行同业协会约束”。
“存量房房贷利率加点重新调整可能性不大。”一名上海四大行某支行信贷负责人分析,银行的营收压力会非常大。
他介绍,由于提前还贷客户扎堆,该行上海多家支行2023年提前还贷额度已经用完,还贷需要排到明年。不仅提前还贷潮出现,其所在支行房贷放款额度较去年同期已经连续几个月下降。
经济观察网注意到,中国人民银行发布的最新数据显示,2022年住户贷款增加3.83万亿元。代表个人住房贷款的中长期贷款增加2.75万亿元,与2021年相比已经腰斩,创七年历史最低。银行利润的重要来源是存款和贷款的利息差,而2022年,全年住户存款增加17.84万亿元,2021和2020年这一数字均未超过10万亿元。
实际上,中国曾经出现过存量房贷利率下调的先例。2008年10月,央行决定将商业性个人住房贷款利率的下限由贷款基准利率的0.85倍扩大至0.7倍;最低首付款比例调整为20%。随后,多家银行宣布对符合条件的存量房贷利率从8.5折降到7折。
“但从实际操作的层面考虑,现存存量房贷规模已经超过50万亿,是2008年的十几倍。调整存量利率,意味着一些银行可能需要再对征信进行核查,这也是一个巨大的工作量。”上述负责人表示。
“存量按揭贷款多为2017年之后发放,高息贷款占比较大。”光大证券首席金融业分析师王一峰表示,通过对2009年以来发放的按揭贷款进行分析发现,存量按揭贷款绝大多数为2014年以后发放,其中2017-2021年的利率高位时期,测算存量余额为28.5万亿,占比达73%左右。
“同时,2017年后,为遏制房价快速上涨,按揭贷款利率开始系统性高于贷款基准利率,对于首套购房者也不例外。”2017-2018年,新发生按揭贷款利率由基准利率打折低位大幅上行123个基点至5.55%,2019-2021年在5.3%-5.6%区间内高位运行。
王一峰认为,受疫情持续影响,部分居民资产负债表受损,高利率按揭一方面降低了居民资产负债表的安全性,另一方面也不利于消费的恢复。通过下调存量房贷利率,从“防风险、扩消费、促公平”的角度看,具有一定现实意义。且存量按揭贷款的降息,一定程度上也有助于缓解贷款早偿压力,进而促进按揭贷款平稳增长,甚至能够促进住房销售尽快复苏。
但他同时表示,从现实操作的角度来说,存量房利率下调存在一定难度。首先,各个城市目前利率不统一,如果要降,怎么降是个问题,以及可能还要与贷款人签订补充合同。最后,降低存量房利率还可能会影响到银行自身经营的稳定性。
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