房企出险拖累物业!六家上市物业公司亏损37亿元,“断奶”之后亟寻新的增长点
2023-04-17 13:42:55 来源:时代财经
随着关联地产公司出险,昔日出身“豪门”的物企也要学着独立行走了。
在金科服务(09666.HK)2022财年业绩会上,金科股份(000656.SZ)及金科服务创始人黄红云没有出席。新增的成员是,博裕投资吴晓力作为大股东代表首次公开发言。
在约4分10秒的演讲中,吴晓力向投资者描绘了一个独立发展的未来。其称,在民营企业资金链普遍承压的情况下,作为一家不被房企控股的物业公司,金科服务可以更好地独立发展。
(相关资料图)
上市之初,物企大多依赖关联房地产企业的扶持,来获得物管业务及非业主增值业务的高速增长。如今,地产不景气,对物企的业务输送少了。关联房企已出险的物企,日子尤其不好过,往往需要对应收账款进行大额计提减值。
2022年,在港股及A股53家上市物业公司中,有15家营收出现下滑,31家净利润下滑。其中,有6家出现亏损,6家合计亏损约37亿,其关联房企均已出险。
分别为,金科服务亏损18.39亿元,世茂服务(0873.HK)亏损8.76亿元,融创服务(01516.HK)亏损4.62亿元,正荣服务(06958.HK)亏损2.8亿元,时代邻里(09928.HK)亏损1.97亿元,烨星集团(01941.HK)亏损0.518亿元。
计提应收账款影响利润
2022年,金科服务营业收入约为50.05亿元,同比减少约16.1%;毛利润为9.43亿元,同比下降约48.9%,毛利率为18.8%。
前三大主营业务中,基础物业营收同比增长28%至36.76亿元,但该业务毛利率下降6个点至18%,带动毛利较上年减少0.47亿元;非业主增值业务下滑59%至4.26亿元,带动毛利缩水3.64亿元;社区增值业务下滑78%至3.33亿元,带动毛利缩水5.29亿元。
对于业绩的下滑,金科服务2022年报称,由于关联方和非关联方开发商均回款严重承压,公司主动大幅收缩提供案场服务的项目数量,聚焦于回款有保障、有现金流的业务上,以及保交楼所必需的服务。
2022年,金科服务净亏损18.39亿元,归母净亏损约18.19亿元。这是金科服务有数据以来首度亏损,也是今年上市物企录得的最大亏损额。
亏损的主因为,关联方及非关联方开发商流动性承压,金科服务对金融资产的计提减值准备大幅增加至21.54亿元。
具体而言,截至2022年底,金科服务贸易应收款项的账面余额为25.14亿元,其中关联方占了23.8%,计提减值准备10.30亿元;应收票据账面余额为1703.2万元,关联方占了97.06%,全部进行计提减值准备;其他应收款为18.8亿元,关联方占比为48.07%,计提减值准备10.78亿元。
2022年7月底,金科服务曾公告为金科控股提供15亿元借款。该笔借款分5次还清,第一次还款日为2023年1月20日,每次还款都有两个月的宽限期。
到了2023年3月30日,金科股份未能在宽限期内偿还贷款,金科服务也发出催款函。金科服务在年报中称,已对贷款和抵押品公允价值损失准备金进行评估,并在当期计提了1.2亿元的贷款减值拨备。
不止金科服务,融创服务、世茂服务均因计提金融及合同资产减值而陷入亏损。2022年,融创服务减值亏损净额达13.47亿元,2021年该数值仅1.96亿元,年报解释这是出于谨慎性原则,针对关联方应收款项计提更多减值拨备。
去年,世茂服务计提减值亏损7.44亿元,其中主要由于关联方应收账款计提的亏损从2021年的0.79亿元增加到5.74亿元。
从“抱大腿”到紧急切割
2020年,金科服务顶着“西南物业龙头”的名头在港交所敲钟。这其中,离不开金科集团的支持。
金科服务招股书表示:“于往绩记录期,我们获授业务几乎所有金科集团项目的物业管理服务合同。“
其招股书及相关公告披露,与金科集团订立了物业管理服务总协议,提供物业前介服务,如前期规划及设计咨询服务、样板间及销售案场的管理服务、验房、前介清洁服务、前介筹备工作等;提供售后维修及保养服务;空置房、停车场、写字楼及商业物业等的物业管理服务。
此外,金科服务还与金科集团订立了供应及安装总协议,供应智能系统的软件及设备,如门禁及监视系统、停车场智能管理系统、智慧家庭系统及对讲机系统、社区无人售货系统以及多媒体显示系统等。
2019年,金科服务23.3亿元的营收中,有约5.1亿元由金科集团贡献,占比为22%;1.2亿平方米的在管面积中,有约5676万平方米来自于金科集团的项目,占比为47%;收取的14.7亿元物业管理收益中,有9.2亿元来自于金科集团,占比为63%。
到了2022年,金科服务对金科集团的依赖度已大幅减少。其50.1亿元的营收中,有约5.0亿元由金科集团贡献,占比为10%;2.5亿平方米的在管面积中,有约9353万平方米来自于金科集团,占比为37%;收取的36.8亿元物业管理收益中,有17.1亿元来自于金科集团,占比为47%。
报告期内,其新增在管面积约4446万平方米,其中79.7%来自独立第三方项目,较2021年同期独立第三方占比提升2.7个百分点。
融创服务对融创中国的依赖度相对较高。截至2022年底,融创服务的在管建筑面积约2.44亿平方米,其中,来自母公司的在管建筑面积为1.54亿平方米,占比为63%,而来自第三方的在管建筑面积为8946.7万平方米,占比与上年同期一致,为37%。
在2022财年业绩会上,金科服务管理层称,博裕已成公司大股东,当下的股权结构将保障公司的独立性。其还抛出了未来的增长目标,称2023年公司收入将实现高双位数增长,并实现的4.5亿元的“可循环归母净利润”。
世茂服务管理层在业绩会上称,2023年到2025年,公司业绩将实现10%-15%的增长率。融创服务管理层也在业绩会上称,关联地产公司的影响将越来越小,并通过派息提振投资者信心。
物企竞相发表“独立宣言”。但要实现财务、管理、业务独立化,物企还需要拿出更多成绩证明自己。
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